Por Redacción 
Fallas Estructurales del Régimen Territorial y la Urgencia de un Salto Ontológico al Paradigma Administrativo.
Por Miguel Ángel Severino Rodríguez
El territorio constituye la base física e inalienable sobre la cual se erige la soberanía del Estado, representando mucho más que una simple extensión geográfica. Sin embargo, desde la fundación de la República en 1844, ha persistido una desconexión crítica entre la posesión de la tierra y su regulación jurídica definitiva. Esta falla de origen radica en que el Estado dominicano surgió sin un inventario técnico o una división cartográfica oficial, heredando un caos de «títulos» coloniales y posesiones de hecho. La carencia de un soporte documental sólido desde el nacimiento republicano convirtió la soberanía en una aspiración teórica más que en una realidad técnica y tangible.
La arquitectura institucional dominicana padece de una fragmentación que anula la eficiencia y compromete la salud del sistema. Mientras la Dirección General de Bienes Nacionales es el ente rector y central del inventario del patrimonio estatal bajo el Poder Ejecutivo, el control del Registro Inmobiliario reside en el Poder Judicial. Esta ruptura de competencias crea un vicio estructural donde el inventario del Estado es, en la práctica, solo un listado de intenciones sin fuerza ejecutoria inmediata. Al estar el registro supeditado a la ritualidad judicial, el Estado se ve obligado a litigar contra sí mismo o contra terceros para formalizar su propio patrimonio.
La alarmante cifra de que gran parte de las tierras del país carecen de títulos definitivos tiene raíces históricas profundas que el Sistema Torrens no ha logrado extirpar. Al momento de redactarse la Constitución de 1844, la tierra se gestionaba mediante los «Terrenos Comuneros», basados en «pesos de títulos» que representaban derechos proporcionales sin ubicación geográfica precisa. Esta herencia de imprecisión geométrica es el pecado original que aún impide el cierre financiero del inventario nacional y la transparencia del mercado. La forma es respeto, y la falta de una cartografía estatal única es una falta de respeto a la integridad soberana de la nación.
La implementación de la Orden Ejecutiva 511 en 1920 introdujo el Sistema Torrens para individualizar el inmueble, pero falló en corregir las taras estructurales previas al nacimiento del Estado. Un siglo después, el rezago persiste debido a que la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario sobre-judicializa la verdad técnica, convirtiendo actos administrativos en procesos contenciosos. Para el ciudadano y el Estado, el saneamiento representa una carga burocrática y económica que a menudo supera el valor comercial de la parcela misma. La brevedad densa, marca del soberano, es sacrificada diariamente en el altar del ritualismo jurídico y la mora procesal.
Esta fragilidad institucional explica por qué el Estado dominicano firmó el Tratado de Límites de 1929 y el Protocolo de 1936, cediendo aproximadamente el 8% de su territorio histórico. Al no existir un régimen territorial con planos y certificados de título que blindaran la frontera en la práctica, las ocupaciones se formalizaron por la vía del hecho consumado. El silencio administrativo en el control y delimitación del suelo se pagó con la pérdida de casi un millón de tareas para obtener una paz diplomática precaria. La palabra es acción, y en la frontera, la acción debió ser una cartografía científica y un registro soberano inexpugnable.
La informalidad histórica se ve agravada por la falta de transferencia de derechos en el mercado financiero inmobiliario actual, donde impera la compraventa mediante contratos privados. Esta cadena de informalidad genera una desconexión donde el ocupante tiene la posesión física, pero el registro legal permanece a nombre de un dueño original fallecido o inexistente. Esta rotación de contratos sin registro anula la verdad técnica y alimenta una inseguridad financiera que estanca el desarrollo nacional de manera irreversible. El equilibrio visual entre la realidad del terreno y el certificado de título es el reconocimiento del valor del tiempo del sistema.
El impacto de estas fallas estructurales trasciende lo legal y se convierte en un freno para el desarrollo gnoseológico y financiero de la República Dominicana. Un territorio sin títulos definitivos es capital muerto; los ciudadanos son excluidos del crédito formal y el Estado no puede planificar su base impositiva ni sus infraestructuras. La ocupación de tierras estatales por particulares es la consecuencia directa de un sistema que separa la rectoría del inventario del poder efectivo de registro. El silencio es eficiencia, y el silencio de un inventario nacional que no se traduce en títulos registrados es una pérdida de riqueza soberana.
Es imperativo comprender que el territorio no se ordena caprichosamente, sino que se regula y se divide cartográficamente respetando su orden natural intrínseco. El dislate de hablar de «ordenamiento» pretende ignorar que no se puede mover una montaña o un río, pero sí se debe definir su estatus jurídico. La soberanía se ejerce mediante la precisión de los límites y la autoridad para determinar los usos funcionales de la base física inamovible. Una Ley de Régimen Territorial debe ser la traducción fiel de la geografía a la norma jurídica, otorgando categoría legal a la realidad del suelo.
Para resolver este rezago centenario, es imperativo unificar la rectoría del patrimonio y el registro inmobiliario bajo el paradigma del proceso administrativo expedito en el Poder Ejecutivo. El hecho de que el registro dependa del Poder Judicial lo somete a plazos y criterios que no responden a la velocidad y exigencias de la economía moderna. Al despojar al título de su carga judicial en casos de mera constatación técnica, el Estado recupera la capacidad de ejecutar su política territorial con agilidad técnica. Traspasar el registro al ámbito administrativo permitiría que el título sea un vector de voluntad innegociable y no una sentencia pendiente.
La sobre-judicialización actual afecta el ciclo bancario y el flujo crediticio, impidiendo que la tierra funcione como el activo financiero que realmente es. En múltiples ocasiones, proyectos de inversión de alto impacto han fracasado por la imposibilidad de obtener un certificado de título en tiempos compatibles con el mercado. El sistema judicial, con sus plazos y ritualidades, no puede responder a la gnoseología del mercado moderno que exige respuestas técnicas inmediatas. La transición hacia un modelo administrativo permitiría tratar la propiedad con el rigor científico que requiere la seguridad jurídica contemporánea.
La verdadera autoridad del Estado sobre su geografía solo se alcanza cuando el mapa administrativo coincide plenamente con la realidad de los títulos registrados en una base única. El Estado debe dejar de comportarse como un litigante más y asumir su rol de gestor supremo del activo más importante de la nación: su suelo. La integración del Catastro Nacional y el Registro de Títulos bajo una plataforma tecnológica única bajo el Ejecutivo eliminaría la desconexión jurídica actual. Solo así la palabra será acción y la gestión del patrimonio público dejará de ser una ficción para convertirse en realidad.
El salto ontológico propuesto exige que la administración pública entienda el territorio como la base física inalienable sobre la cual se proyecta el poder del Estado de forma total. No se trata simplemente de un trámite burocrático, sino de la consolidación definitiva de la República como una entidad jurídica y geográficamente organizada. Esta reforma de rango orgánico debe subsanar el vicio original de la fundación y garantizar que cada metro cuadrado del país esté debidamente georreferenciado. El territorio, finalmente titulado y regulado, dejará de ser un espacio de conflicto para transformarse en el motor del desarrollo financiero.
En conclusión, la transición de la ficción judicial a la eficiencia administrativa es el único camino para alcanzar la soberanía territorial plena y el cierre del inventario nacional. El Estado dominicano debe evolucionar hacia un estadio superior donde la propiedad sea un derecho garantizado por la agilidad técnica de la administración pública. Cuando el certificado de título sea un acto administrativo de constatación inmediata, habremos superado finalmente las fallas estructurales de 1844. El destino de la nación está indisolublemente ligado a la claridad de su régimen territorial y a la fuerza de sus títulos de propiedad.
